10 questions foncières fréquentes

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Elles portent sur les baux ruraux, le statut du fermage, les taxes qui incombent au preneur, les droits et devoirs entre locataire et propriétaire.

Dans quels cas y a-t-il bail rural ?

Le bail rural peut-être établi par écrit par un acte notarié, ou par un acte écrit entre le propriétaire et le locataire (qui est un acte sous seing privé). Mais attention, les actes sous seing privé ne sont valables que s’il y a autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct (article 1345 du code civil).
 
Le bail verbal est un bail rural, si la preuve de paiement peut-être apportée, ou encore s’il existe toutes autres formes de rémunération ou de contrepartie en échange de la jouissance des parcelles.
 
La vente d’herbe est un bail rural si le même exploitant emporte au moins deux fois de suite la récolte complète (ensemble des fruits produits par le fonds) sur une même parcelle.
 
Les baux d'élevage concernent toute production hors sol, de marais salants, d'étangs et de bassins aménagés servant à l'élevage piscicole, baux d'établissements horticoles, de cultures maraîchères et de culture de champignons, ainsi que les baux d'élevage apicole (article L415-10 du code rural).

Dans quels cas applique-t-on le statut du fermage ?

Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du statut du fermage (article L411-1 du code rural)
Quelques exceptions à préciser, qui ne sont pas soumises au statut du fermage :

  • Les baux de petites parcelles, de moins de 1 ha. Attention, il ne s’agit pas de la surface de chaque parcelle, mais de la surface totale louée à un même propriétaire.
  • Les conventions d’occupation précaire (article L411-2 du code rural)
  • Les baux de chasse et de pêche
  • Les baux emphytéotiques
  • Les baux de jardins familiaux

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Quels sont les droits et obligations du bailleur et du preneur concernant l’application du statut du fermage ?

  • Une durée minimale du bail de 9 ans
  • Le respect de la fourchette de fermage déterminée par arrêté préfectoral
  • Les litiges et recours sont de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux


Certains droits du preneur :   

  • Le droit de préemption
  • Le droit au renouvellement du bail
  • Perception d’une indemnité en fin de bail pour amélioration du fonds (à déterminer grâce aux états des lieux d’entrée et de sortie du locataire)
  • Perception d’une indemnité d’éviction en cas de rupture de bail pour constructibilité. Le service Territoire de la Chambre d'agriculture est à votre disposition pour l’évaluer.
  • Le droit à la révision du fermage la 3ème année du bail
  • Le droit de proroger le bail si le preneur se trouve à moins de 5 ans de l’âge de la retraite en matière d’assurance vieillesse. Le bail est reconduit  pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur d’atteindre cet âge (article L411-58 du code rural).


Certains droits du bailleur :

  • Le droit de reprise des parcelles pour lui ou des membres de sa famille (son conjoint ou son descendant majeur ou émancipé), en vue de les exploiter (uniquement en fin de bail, il y a donc non renouvellement du bail) (article L411-58 du code rural). Attention, le propriétaire peut exercer la reprise à son profit, uniquement s’il n’a pas atteint l’âge de la retraite. Le congé doit être notifié au locataire au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail.
  • Le droit de résilier le bail à tout moment, sur des parcelles devenues constructibles, dont la destination peut être changé (article 411-32 du code rural). Le congé doit être notifié au locataire 1 an au moins avant la reprise.
  • Le droit, à tout moment de reprendre une partie de la surface louée pour y construire (pour lui-même ou un membre de sa famille), une maison d’habitation. Cela implique bien évidemment l’obtention d’un permis, de demander le congé du preneur au moins 18 mois à l’avance et de réduire de manière proportionnel le loyer.
  • Le droit à la révision du loyer la 3ème année du bail par le Tribunal Paritaire des baux ruraux
  • La majoration du loyer si le propriétaire a fait des travaux dépassant ses obligations (et ce avec l’accord du preneur)

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Quelles sont les taxes qui incombent au preneur ?

Pour calculer la taxe qu’il revient de payer au preneur, prenez la moitié de la taxe Chambre d’agriculture figurant sur le formulaire de taxes foncières. Vous l’augmentez de 1,08 pour la participation aux frais de gestion et fiscalité et vous obtenez la part que doit payer le locataire.

Exemple :
Avec 53 € de taxe Chambre d’agriculture
53 / 2 = 26,5
26,5 x 1,08 = 28,62 €

Fermier, je suis bientôt à l’âge de la retraite, que dois-je entreprendre auprès de mon propriétaire pour lui signifier mon arrêt d’exploiter ses terres ?

Le preneur qui a atteint l’âge de la retraite peut résilier le bail à la fin d’une des périodes annuelles de ce bail. Le preneur doit néanmoins notifier sa décision au propriétaire au moins 12 mois à l’avance par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (L411-65 du code rural).

Mon propriétaire souhaite reprendre ses terres pour sa propre exploitation, quels sont mes droits ?

Le preneur peut s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de 5 ans de la retraite. Dans ce cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l'un des co-preneurs d'atteindre cet âge. Pendant cette période aucune cession du bail n'est possible. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu'il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sa décision de s'opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé (L411-58 du code rural).

Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 du code rural.

Je suis locataire et souhaite retourner une parcelle en prairie ou inversement, que dois-je entreprendre auprès de mon propriétaire ?

Le preneur peut, afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. A défaut d'accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre. Le bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis du preneur. Le preneur peut s'exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du bailleur (L411-29 du code rural).

Une des parcelles que j’exploite est devenue constructible, que peut-il advenir pour mon bail, quels sont mes droits ?

Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
En l'absence d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d'urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l'alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d'un changement de leur destination agricole qu'avec l'autorisation de l'autorité administrative.
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.
    
Lorsque l'équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.
Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due, ou d'une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé (L411-32 du code rural).

L’indemnité de résiliation anticipée est versée au fermier par le propriétaire. Elle vise à compenser la perte de revenu que l’agriculteur aurait pu dégager par exploitation du fond jusqu’à la fin du bail. Cette indemnité est cadrée par un protocole départemental. Pour l’évaluer, n’hésitez pas à prendre contact avec le Service Territoire de la Chambre d’agriculture.

Je souhaite échanger des parcelles que je loue pour mieux structurer mon exploitation, comment faire ?

échange de parcelles

Pendant la durée du bail, vous pouvez effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation.
Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s'exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué. La commission consultative départementale des baux ruraux fixe et l'autorité administrative du département publie par arrêté, pour chaque région agricole, la part de surface de fonds loué susceptible d'être échangée. Cette part peut varier en fonction de la structure des exploitations mises en valeur par le preneur. Pour les fonds mentionnés à l'article 17-1 du code rural, elle ne peut être inférieure à la moitié de la surface totale du fonds loué.
Les échanges mentionnés au présent article ne peuvent porter sur la totalité du bien loué que si sa surface n'excède pas le cinquième de la superficie minimum d'installation définie à l'article 188-4 du code rural, compte tenu de la nature des cultures.

Vous devez le notifier au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le propriétaire qui entend s'y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de l'avis du preneur. A défaut, il est réputé avoir accepté l'opération.
Le titulaire du bail conserve son droit de préemption sur les parcelles qui ont fait l'objet d'un échange en jouissance au titre du présent article (L411-39 du code rural).

Les branches ou racines de mon voisin dépassent sur ma propriété, quels sont les devoirs du propriétaire voisin ?

Haie bocagere

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible (article 673 du code civil).